Das Folgende beruht im Wesentlichen auf Informationen, die Sabine, Rüdiger und ich bei einem Gespräch mit Mario Hecker am 10.01.2019 erhalten haben, ergänzt durch öffentlich zugängliche Dokumente. Alles nach bestem Wissen und Gewissen wiedergegeben und recherchiert, aber natürlich ohne Gewähr. Im ersten Teil geht es um Geld.
Zuerst die gute Nachricht: Die Anschlussbeiträge werden sich in engen und vor allem in kalkulierbaren Grenzen halten. Es gibt die Satzungen, und was dort, steht gilt. Ohne Wenn und Aber. Für Grundstücke auf der Insel ebenso wie auf Land. Es wird keine „Lex Insel“ geben. Die Aussage im Anschreiben des Ing.-Büros vom vergangenen Herbst, wonach bei der Trinkwasserleitung „sämtliche Herstellungskosten … dem AZV … vom Grundstückseigentümer zu ersetzen“ seien, ist falsch.
Und was steht nun in den Satzungen?
Auszug aus der Trinkwasserbeitragssatzung:
§4 Beitragssatz
Der Beitrag für die Herstellung oder Anschaffung der zentralen öffentlichen Anlage zur Wasserversorgung beträgt 0,89 Euro/m²/inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von zurzeit 7 % der nach § 5 ermittelten Veranlagungsfläche. Der Beitragssatz ohne Mehrwertsteuer beträgt 0,83 Euro/m² der nach § 5 ermittelten Veranlagungsfläche.
Auszug aus der Schmutzwasserbeitragssatzung:
§4 Beitragssatz
Der Beitrag für die Herstellung oder Anschaffung der zentralen öffentlichen Anlage zur Schmutzwasserbeseitigung beträgt 2,24 Euro/m² der nach § 5 ermittelten modifizierten Grundstücksfläche.
Warum in der Schmutzwasserbeitragssatzung nichts zur Mehrwertsteuer steht, weiß ich nicht[1]. Darauf kommt es aber auch nicht an. Es ist davon auszugehen, dass die angegebenen 2,24 € der tatsächlich zu zahlende Quadratmeterpreis sind. Wir kämen damit auf einen Anschlussbeitrag von 3,13 €/m² für Trinkwasser- und Schmutzwasseranschlüsse zusammen.[2]
Und was ist unter der „nach § 5 ermittelten Veranlagungsfläche“ bzw. der „nach § 5 ermittelten modifizierten Grundstücksfläche“ zu verstehen? Schauen wir uns § 5 näher an (für Trinkwasser und Schmutzwasser gleichlautend):
§5 Beitragsmaßstab
(1) Maßstab für den Anschlussbeitrag ist die Veranlagungsfläche. Die Veranlagungsfläche ergibt sich aus der Vervielfachung der anrechenbaren Grundstücksfläche mit dem Nutzungsfaktor.
(2) Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt:
a) Bei Grundstücken im Bereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) bzw. eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes, welcher den Stand von § 33 BauGB erreicht hat, die Fläche, für die im Bebauungsplan bzw. in der Planfeststellung eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist,
….
f) bei Grundstücken, die im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegen, die Fläche, die nach Maßgabe des wirtschaftlichen Grundstücksbegriffs baulich oder gewerblich nutzbar ist,
Die Varianten b) bis e) sind für uns uninteressant[3]. Für die Insel kommen nur a) oder f) in Betracht. Außenbereich, also Variante f), ist der gegenwärtige Status der Insel. Das wäre eine billige Variante, weil dann tatsächlich nur die überbaute Fläche für die Berechnung der Anschlussbeiträge herangezogen würde.
Aber: Für die Festlegung der Beiträge ist nicht der gegenwärtige Status ausschlaggebend, sondern der Status zum Zeitpunkt der „Feststellung“, was nicht so ganz eindeutig definiert ist; jedenfalls konnten wir es Mario Hecker nicht mit der nötigen Klarheit entlocken.[4] Es ist aber in einem recht späten Stadium der Erschließung. Wenn sich die Arbeiten an den Wasser- und Abwasserleitungen also noch lange hinziehen, was zu befürchten ist (s. Teil II dieses Beitrags), wird bei der Feststellung der zurzeit in Bearbeitung befindliche Bebauungsplan mindestens „den Stand von § 33 BauGB erreicht“ haben. (Das heißt – ich hab’s nachgelesen – dass er zwar noch nicht verabschiedet, aber die Bürgerbeteiligung absolviert ist.) Folglich wird dann Variante a) auf die Insel angewendet werden. Das bedeutet, dass letztlich die gesamte Grundstücksfläche für die Berechnung herangezogen wird.[5] Darauf sollten wir uns vorsichtshalber einstellen.
Und dann gibt’s da noch den Nutzungsfaktor. Der wird in §5 Abs. 3 definiert:
(3) Bei der Ermittlung der Veranlagungsfläche werden von der nach Abs. 2 ermittelten Grundstücksfläche in Ansatz gebracht:
a) bei eingeschossiger Bebaubarkeit 1,00
b) je weiteres Vollgeschoss erhöht sich der Nutzungsfaktor um weitere 0,40
Der Bebauungsplan wird absehbarerweise nur einstöckige Bebauung zulassen. Das heißt natürlich nicht, dass zweistöckige Häuser abgerissen oder verkleinert werden müssen. Diese haben Bestandsschutz. Entscheidend für den Faktor ist jedoch die tatsächlich vorhandene Bebauung.
Was kostet das ganze also im Endeffekt? Hier zwei Beispielrechnungen für ein Grundstück mit einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 1000 m²:
Anschlussbeitrag bei einstöckiger Bebauung: 1000 x (2,24+0,89) = 3.130 €
Anschlussbeitrag bei zweistöckiger Bebauung: 1000 x 1,4 x(2,24+0,89) = 4.382 €
Dazu kommen noch die Kosten für die Verlegung der Rohre auf dem eigenen Grundstück. Dies wird stark unterschiedlich ausfallen, je nach Topographie. Darüber müssen zu gegebener Zeit Kostenvoranschläge eingeholt werden. Sicher lassen sich diese Kosten drücken, wenn sich mehrere Eigentümer zu Sammelaufträgen zusammenschließen.
Sowohl den Anschlussbeitrag an die Gemeinde als auch die Verlegungskosten auf dem Grundstück muss der Eigentümer tragen. Wer ein Grundstück gepachtet hat, ist allenfalls indirekt betroffen. Zwar kann die Pacht erhöht werden, auch das aber nur in begrenztem Maße.
Für Eigentümer, die die Anschlusskosten nicht auf einmal stemmen können, wird es Lösungen geben, wie Stundung oder Ratenzahlung. Niemand – so wurde uns ausdrücklich versichert – wird wegen der Erschließungskosten sein Grundstück verkaufen müssen. Das sei noch nie geschehen und werde auch nie geschehen.
Fortsetzung folgt …
[1] Nachtrag: „Die Wasserlieferungen unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 7%, weil sie als Lebensmittel gelten, die Entwässerung ist eine Hohheitsaufgabe der Gemeinde und unterliegt deshalb nicht der Umsatzsteuer. Beides gilt auch für Anschlusskosten.“ Gut, wenn man eine Steuerberaterin als Inselnachbarin hat 🙂
[2] Nicht auszuschließen ist, dass die Satzungen noch einmal geändert werden, bevor der Stichtag für die Insel eintritt. Allerdings nimmt so eine Satzungsänderung Zeit in Anspruch, und eine Satzung kann auch nicht willkürlich hin- und hergeändert werden.
[3] Die vollständigen Satzungen gibt es hier: http://www.amt-schenkenlaendchen.de/verzeichnis/visitenkarte.php?mandat=75904
[4] Das wird noch zu erfragen/recherchieren sein.
[5] Wenn dieser Fall eintritt, sollten vor allem die Eigentümer großer und nur teilweise nutzbarer Grundstücke (Sumpf) die Kostenbescheide genau prüfen und erforderlichenfalls einen fachkundigen Anwalt konsultieren.